2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，中国证监会同时发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》。

　　近日，国家发展改革委又发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》(简称“《申报通知》”)，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

　　各省、自治区、直辖市、计划单列市发展改革委，新疆生产建设兵团发展改革委：

　　  按照我委与中国证监会联合印发的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》）要求，为做好试点项目申报工作，现就有关事项通知如下：

　　  一、高度重视，切实做好试点项目组织申报工作

　　  （一）开展基础设施REITs试点，是贯彻落实党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署的有效政策工具，是投融资机制的重大创新，有助于盘活存量资产，广泛调动各类社会资本积极性，促进基础设施高质量发展。各地发展改革委要高度重视、精心组织、统筹协调，按要求稳妥推进试点项目申报工作。

　　  （二）基础设施项目手续依法合规是试点工作顺利开展的必要前提；基础设施项目持续健康平稳运营是衡量试点工作成功与否的关键标准。各地发展改革委要严格审查把关，确保项目符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度，促进项目持续健康平稳运营，推动形成良性投资循环，为试点工作顺利开展奠定坚实基础。

　　  二、聚焦重点，准确把握试点项目的地区和行业范围

　　  （三）聚焦重点区域。优先支持位于《京津冀协同发展规划纲要》《河北雄安新区规划纲要》《长江经济带发展规划纲要》《粤港澳大湾区发展规划纲要》《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》《海南自由贸易港建设总体方案》等国家重大战略区域范围内的基础设施项目。支持位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目。

　　  （四）聚焦重点行业。优先支持基础设施补短板项目，鼓励新型基础设施项目开展试点。主要包括：

　　  1. 仓储物流项目。

　　  2. 收费公路、铁路、机场、港口项目。

　　  3. 城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用项目。

　　  4. 城镇供水、供电、供气、供热项目。

　　  5. 数据中心、人工智能、智能计算中心项目。

　　  6. 5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目。

　　  7. 智能交通、智慧能源、智慧城市项目。

　　  （五）鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点。项目应满足以下条件：

　　  1. 位于国家发展改革委确定的战略性新兴产业集群，或《中国开发区审核公告目录（2018年版）》确定的开发区范围内。

　　  2. 业态为研发、创新设计及中试平台，工业厂房，创业孵化器和产业加速器，产业发展服务平台等园区基础设施。

　　  3. 项目用地性质为非商业、非住宅用地。

　　  （六）酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。

　　  三、确保试点项目满足基本条件

　　  （七）基础设施项目权属清晰、资产范围明确，发起人（原始权益人）依法合规拥有项目所有权、特许经营权或运营收费权，相关股东已协商一致同意转让。

　　  （八）项目运营时间原则上不低于3年。

　　  （九）现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。

　　  （十）基础设施运营管理机构具备丰富的同类项目运营管理经验，配备充足的运营管理人员，公司治理与财务状况良好，具有持续经营能力。

　　  （十一）发起人（原始权益人）、基金管理人、基础设施运营管理机构近3年在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务等方面无重大违法违规记录，项目运营期间未出现安全、质量、环保等方面的重大问题。

　　  四、明确试点项目申请材料要求

　　  （十二）发起人（原始权益人）应按要求准备项目申请材料，并对申请材料的真实性负责。申请材料包括：

　　  1. 基本情况。包括发起人（原始权益人）情况；项目及运营情况；REITs发行总体方案；基础设施运营管理机构情况；市场机构参与等情况（详见附件1）。

　　  2. 合规情况。包括项目符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策情况；依法依规取得固定资产投资管理相关手续情况；PPP项目合规情况、项目收益和收入来源情况；筹集资金用途情况；基础设施项目持续健康运营保障条件等情况（详见附件2）。

　　  3. 证明材料。项目可行性研究报告批复或核准、备案文件复印件；规划、用地、环评、施工许可证书或批复文件复印件；项目竣工验收文件和产权文件（如有）复印件；PPP项目实施方案及批复文件、招标采购文件、PPP合同或特许经营协议复印件；项目经审计的财务报告或备考财务报表；律师事务所就项目权属和资产范围、项目合法合规性、转让行为合法性等出具的法律意见书（向国家发展改革委正式申报前出具即可）；发起人（原始权益人）承诺材料等（详见附件3）。

　　  4. 国家发展改革委要求提供的其他相关材料。

　　  五、规范试点项目申报程序

　　  （十三）发起人（原始权益人）向项目所在地省级发展改革委报送试点项目申请材料。省级发展改革委按照“聚焦合规优质资产”的试点原则，严格把握试点项目质量。不满足试点项目基本条件或重要手续材料缺失的，不予受理。

　　  （十四）发起人（原始权益人）拟整合跨地区的多个项目一次性发行REITs产品的：

　　  1．发起人（原始权益人）向注册地省级发展改革委报送完整的项目申请材料，并分别向相关省级发展改革委报送涉及该地区的项目材料。

　　  2．发起人（原始权益人）注册地省级发展改革委对本地区项目和REITs发行总体方案审查把关，其他相关省级发展改革委对本地区项目审查把关。

　　  3. 对于项目收益是否满足试点基本条件，需以打包后项目整体收益进行判断。

　　  （十五）对符合相关条件、拟推荐开展试点的项目，省级发展改革委需向我委出具无异议专项意见，文字内容需包含“经初步审核，所推荐项目符合国家重大战略、发展规划、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度，以及试点区域、行业等相关要求，推荐该项目开展基础设施REITs试点”的表述，同时一并报送试点项目申请材料。

　　  六、严格开展项目合规性审查

　　  （十六）试点项目应符合相关政策要求，主要包括：

　　  1. 符合京津冀协同发展、雄安新区建设、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角区域一体化发展、推进海南全面深化改革开放等国家重大战略。

　　  2. 符合国家宏观调控政策和产业政策。

　　  3. 符合国家和当地的国民经济和社会发展规划、有关专项规划。

　　  （十七）试点项目已依法依规取得固定资产投资管理相关手续。主要包括：

　　  1. 项目审批、核准或备案手续。

　　  2. 规划、用地、环评、施工许可手续。

　　  3. 竣工验收报告（或建设、勘察、设计、施工、监理“五方验收单”，或政府批复的项目转入商运文件）。

　　  4. 依据相关法律法规必须办理的其他重要许可手续（例如，有关项目应按照《固定资产投资项目节能审查办法》要求进行节能审查；涉及经营增值电信业务的数据中心项目应取得增值电信业务经营许可）。

　　  应以手续办理时的法律法规、规章制度、国家政策等为依据，判定相关手续的合法合规性。

　　  （十八）PPP项目还需满足以下条件：

　　  1. 2015年以后批复实施的PPP项目，应符合国家关于规范有序推广PPP模式的规定。包括：（1）依法依规履行项目审批、核准或备案手续。（2）批复PPP项目实施方案。（3）通过公开招标等竞争方式确定社会资本方。（4）依照法定程序规范签订PPP合同。

　　  2. 2015年6月以后批复实施的特许经营项目，应符合《基础设施和公用事业特许经营管理办法》（国家发展改革委等6部委第25号令）有关规定。此前采用BOT、TOT、股权投资等模式实施的特许经营项目，应符合当时国家关于固定资产投资建设、特许经营管理等相关规定。

　　  3. 收入来源以使用者付费（包括按照穿透原则实质为使用者支付的费用）为主。收入来源含地方政府补贴的，需在依法依规签订的PPP合同或特许经营协议中有明确约定。

　　  4．PPP项目运营稳健、正常，未出现暂停运营等重大问题或重大合同纠纷。

　　  （十九）鼓励将回收资金用于基础设施补短板建设。

　　  1. 回收资金的使用应符合国家产业政策，需明确具体用途和相应金额。

　　  2. 在符合国家政策及企业主营业务要求的条件下，回收资金可跨区域、跨行业使用。

　　  3.鼓励将回收资金用于国家重大战略区域范围内的重大战略项目、新的基础设施和公用事业项目建设，鼓励将回收资金用于前期工作成熟的基础设施补短板项目和新型基础设施项目建设，形成良性投资循环。

　　  （二十）试点项目的资产范围、REITs产品架构设计，以及基金管理人、基础设施运营管理机构等主要参与方，需符合国家固定资产投资管理相关规定和监管要求。基金合同、运营管理服务协议等法律文件中，需合理界定运营管理相关各方的权责利关系和奖惩机制，明确约定解聘、更换外部管理机构的条件和程序，促进基础设施项目持续健康平稳运营，保障公共利益。

　　  （二十一）涉及外商投资的项目，应符合国家利用外资有关法律法规。

　　  七、其他工作要求

　　  （二十二）项目申报和审查工作对各种所有制企业、本地和外埠企业应一视同仁、公平对待，试点项目成熟一个申报一个。

　　  （二十三）各省级发展改革委要与证监等部门加强沟通衔接，统筹做好试点项目储备、遴选与申报工作。涉及国有资产转让的项目，应符合国有资产管理相关规定。PPP项目的股权转让，应获得合作政府方的同意。

　　  （二十四）对于盘活存量资产、促进投资良性循环、推动基础设施高质量发展具有特殊示范意义的项目，各省级发展改革委在与有关方面充分沟通并达成一致的基础上，可按上述规定和要求，向我委报送申请材料。

　　  在省级发展改革委出具专项意见基础上，国家发展改革委将严格按照《通知》要求，支持符合国家政策导向、社会效益良好、投资收益率稳定且运营管理水平较好的项目，开展基础设施REITs试点，将符合条件的项目推荐至中国证监会。

　　  特此通知。

　　国家发展改革委办公厅

　　附件：

　　1、**项目开展基础设施REITs试点基本情况材料 

　　2、**项目开展基础设施REITs试点合规情况材料 

　　3、**项目开展基础设施REITs试点证明材料

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　　什么是“REITs”

　　REITs全称不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts），它是一个通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，然后交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的基金。

　　REITs运营模式

　　简单来说，这就像你和几个朋友一起，购买了一套住宅，交由专人打理出租，出租收益去除掉付给打理人的工资后，根据你们的出资比例，来分配收益。

　　“REITs”的优点

　　2018年以来，由于内外部环境条件的变化，我国基础设施投资增长速度出现明显下滑，连续两年的增长率均为3.8%。基础设施资产的形成往往需要大量的资金投入，根据《2019年国民经济和社会发展统计公报》，我国2019年全年基础设施投资约为14.5万亿元，承担这些基础设施投资、建设、运营的各类主体，包括地方政府、融资平台、社会资本、金融机构等，形成了大量债务，仍然主要依靠新增基础设施投资“稳增长”或“保增长”已难以为继。

　　REITs能有效盘活存量资产，形成良性投资循环，提升直接融资比重，降低企业杠杆率。同时，REITs作为中等收益、中等风险的金融工具，具有流动性高、收益稳定、安全性强等特点，有利于丰富资本市场投资品种，拓宽社会资本投资渠道。

　　对个人简单来说，REITs将投资化整为零，让散户也能买得起、参与到不动产投资中来。

　　交通强国中的(REITs)

　　今年，我国“交通强国”建设地方试点的大幕已一一开启。在各省交通强国试点方案中，贵州在“交通运输投融资模式创新”方面进行探索，其中就涉及到了“基础设施信托基金(REITs)”。

　　试点内容及实施路径中提到：探索利用经营性公路资产证券化、基础设施信托基金(REITs)、TOT等方式盘活存量资产，提高交通基础设施管养效率。通过市场化方式对全省高速公路机电系统改造，降低高速公路运营单位成本。

　　链接：

　　改革养护体制、建设智慧交通，部批准贵州、山东开展交通强国建设试点工作

　　对投资者来讲，投资“REITs”需要知道这些

　　无形资产

　　《物权法》规定，铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。

　　《公路法》规定，由国内外经济组织依照本法规定投资建设并经营的收费公路，约定的经营期限届满，该公路由国家无偿收回，由有关交通主管部门管理。

　　从上述规定就可以看出，公路资产无论是国家投资建设，还是企业投资建设，或是收购已经营运的高速公路，所有权都属于国家，企业在规定的期限内，只有特许经营权，没有所有权。

　　有限期限

　　《基础设施和公用事业特许经营管理办法》规定，基础设施和公用事业特许经营期限应当根据行业特点、所提供公共产品或服务需求、项目生命周期、投资回收期等综合因素确定，最长不超过30年。

　　这就是说，高速公路收费权这类公用事业特许经营权，是有一个特定期限的权利。到期之后，高速公路应无偿移交给政府，并且政府还会对高速公路在移交时的性能、状态等作出明确规定。

　　项目运营时间与收益

　　基础设施运营往往具有显著的行业特点，其运营期限及经营收入受到行业特征的明显影响。

　　《申报通知》要求申报的项目运营时间原则上不低于3年。同时，项目现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。