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佛山交通动脉的嬗变改变了什么
2015-07-24 
        不断演变的交通脉络,正在成为佛山城市发展的深厚基石和有力支撑。由此,随着交通网络的不断延展,区域、城市、产业、商圈等也在加速流变。过去、现在、未来的起承转合,也因交通网络的串联,赋予了更鲜活的脉动。

        在佛山交通大动脉的嬗变中,曾经改变、正在改变、或即将改变着佛山这座城市的哪些面貌?本期圆桌会,我们真诚对话长期关注、并参与佛山城市发展的地产商和专家,探讨新一轮佛山交通网络的嬗变,探究其背后的产业、楼市、商圈的新变局,共同寻找佛山城市发展的楼市财富新机遇。

        撰文:李艳玲陈文娜

        嘉宾阵容

        亚太城市房地产研究院院长谢逸枫

        佛山市富盛市场研究顾问有限公司总经理骆仪克

        合富辉煌佛山分公司市场研究部总监曹绍林

        长信地产营销管理中心策划副总经理马锦添

        信财置业开发有限公司副总经理李锐

        佛山瑞安天地房地产发展有限公司项目副总监文德纯

        城域价值

        城市从来不是一个孤立的存在。提到佛山,广佛一体化、珠三角经济圈被屡屡提及。佛山这座城市内部交通网络的强健,以及对外交通网络的延展,也在改变着佛山在珠三角经济圈中的城域新价值。

        谢逸枫:交通完善将强化佛山的城市价值

        佛山立体交通网络一旦形成,会进一步强化佛山作为珠三角一体化体系中,“副中心城市”的功能,有可能成为广州、深圳之后的广东第三城市。

        数据显示,去年广州大概有600亿元的购房款流到佛山,这说明佛山限购政策的多次调整只是锦上添花,广州客对佛山的认可更多的是来自广佛线的开通,拉近了两地的距离,看到了佛山楼市的升值空间。

        这几年,广州城市区域的外扩区域也在往从化、增城、萝岗等区域发展。虽然这些区域已经被划分为广州的新区,但是楼市的发展潜力仍存在不确定因素。即使现在这些区域楼市均价较低,但实际上缺乏真正的居住人口,人居和商务商业氛围都不足。相比广州的从化、增城、萝岗等区域,佛山的城市房地产市场更加成熟,商业配套,交通配套、公共配套等都比较完善,也有一定的人口数量保证,未来的升值空间比较大。无论是从居住的舒适度,还是从投资的风险上考虑,我认为都比广州外扩的区域更有发展潜力。

        骆仪克:交通网络增强区域经济活力

        一个城市交通网的完善,不仅能带动所在城市的土地开发,还能增强其所在区域的经济活力,促进房地产升值。随着未来几年轨道交通的快速发展,佛山不仅会增强房地产市场的活力,也将有效地改变佛山房地产市场的格局。随着发展的不断深入,这种改变将越来越明显。

        目前,佛山随着城市的快速发展,人口急剧增加。中心城区发展比较成熟,商业体、住宅扎堆,高楼林立。过去由于通行能力有限,人们为了方便就业、生活方便,只能生活在离市中心比较近的地方。现在,轨道交通的建设拉近了空间的距离感,具有快捷、安全、大容量的特点,不仅能及时疏解大量密集人群,而且可以诱导人们远离市中心居住,从而改变人们住宅的置业习惯。

        保利华南营销总监:交通促进更多广州客“导入”佛山

        交通的发展,首先是带动城市区域的发展。而这种利好信息对于房地产行业则体现在,可以将广州更有购买力的客户群通过交通导入佛山。

        比如三山新城的发展,计划以高速铁路和魁奇路东延线等两条主要交通廊道为界。南海轻轨7月12日动工,对三山新城意义也很重大。工程建成后,南海中心区至三山新城只需十分钟,而三山新城到广州南站只需十几分钟。也就是说,三山新城将融入南海中心城区。加上其超前规划,丰富的水资源与原生态环境,楼价的“洼地效应”,将吸引更多广佛人居注投资。

        产城联动

        佛山作为工业之都,在探讨其交通脉络的演变时,避不开对城市、产业、人的联动与共融的思考。交通网络如何一步步串联起这个城市的产业?又如何激活沿线产业的活力?产城联动,形成了佛山这座城市发展的一条鲜明路径。

        马锦添:交通网带动了佛山产业带的发展

        佛山经过多年发展,交通网也在不断的延伸并完善中,同时也带动了这个城市的各个产业的发展,比如佛山的顺德乐从—龙江的家具业产销带、石湾-南庄的陶瓷产业带、大良—荣桂的电器制造业带等第二产业。

        交通也使得佛山的各类产业,能够很好地对外输出,因此各类产业的产值也在不断提升中。而交通脉络的不断变化,也引起了很多地产开发商的兴趣,楼盘的价值很大部分是依托其附近成熟的交通网络。

        文德纯:立体交通促进佛山产业升级

        未来以广州南站为首,辅以轻轨、地铁等立体交通网络的完善,会给佛山带来一批批人才,如工业设计类的人才、互联网创业类的人才等。这些人才的注入会带动佛山工厂的制造环节。当这个互动的产业链被打通之后,甚至会带动周边广告、专利申请、律师事务所等相关产业的发展,最终由第三产业来推动第二产业的转型升级。当然佛山抓住这个机遇的前提条件是,除了交通构建的日益完善,还需要政府加大对第三产业的各项扶持。

        谢逸枫:高铁带动工商产业转移

        佛山借助高铁,将可直接到贵州、湖北等省份,甚至可以延伸到港澳,经济所能辐射的范围被扩大。这有利于吸引珠三角的商家,来佛山发展。其中对于珠三角其他城市而言,最有利的是实现工商产业的转移,能够从佛山走出去。

        曹绍林:产业成熟拉动楼市需求的增量

        像禅城南庄,本地人口不到20万,加上外来务工和流动人口,南庄现在有四五十万人。本地人买房的需求早几年前已经饱和,这几年的楼房成交很多是外来人口推动。为什么?因为南庄有陶瓷等产业支撑。

        狮山城区产业对楼市的拉动,也很明显。过去狮山很少人,但狮山工业园发展起来之后,一批技术类人员落户,带来了一大批住宅需求。大沥以前是国道经济,处于两条国道交汇处,形成了专业市场,随着人口流动加速,形成了大量住房需求。现在大沥的住房需求中,外来人口甚至超过了60%。不过产业对地产项目的拉动,需要一个前提,那就是产业需达到一个较为成熟的状态。

        城脉溢价

        踩着城市网络布局的节点,佛山地产开发商纷纷涌入,寻求着地产升值的更大空间。城市轨道的不断注入,究竟能撬动其多大的动能?不可否认的是,随着佛山这座城市轨道脉络的愈发完善,楼市的溢价空间被大大拓展。

        马锦添:完善的交通路网提升地产附加值

        高铁、轻轨和地铁对地产行业的拉动,主要表现在吸引更多异地客,不仅仅是广佛地区的,还有附近其他市区的和西南地区的各路人士。高铁、轻轨边缘的楼盘不断升值,在高铁和轻轨周围越来越多的楼盘兴起。

        以长信东海银湾项目为例,我们这个项目位于桂澜路主干道旁,从现在的南桂路地铁到项目,坐车只需几分钟的时间。未来六号线的石肯站,也将在项目附近。从项目开始,经过佛山一环,自驾到广州也只需30分钟左右。

        不断完善的交通路网,明显提升了项目的附加值,现在很多地产项目布局也是如此。交通路网的不断发展,对于佛山的产业、商圈、地产行业等冲击很大,但同时也给了佛山楼市一个发展的机会。

        李锐:交通对楼市的拉动离不开配套的完善

        交融网络对住宅和商业项目会带来一定影响,尤其是对公寓型项目和刚需项目的拉动尤为明显。如季华路打通以后,绿岛湖片区与周边的连接更加紧密。一旦2018年绿岛湖地铁站开通,这一片区的房地产项目的价值会更大。

        但不可忽视的一点是,交通对楼市的拉动,一定离开生活配套的完善。还是以绿岛湖为例,今年五一,很多佛山人甚至广州人来绿岛湖游玩,但大多人只是拍拍照,呆了1-2个小时就走了,因为与之配套的餐饮等服务还没有到位,聚集不了人流。所以,开发商要在便利的交通基础行,把配套服务做好,提升地产价值。

        曹绍林:佛山一环直接拉动沿线楼盘价格

        佛山一环的跨度很大,既经过人口密集度很高的东线区域,也经过了人口密集度不高的北线、西线、南线,后者分布着很多厂房、工业区。在东线区域,从里水开始,经过黄岐、盐步、桂城,接着经过平胜桥,然后就到了季华路,交通便利。拿里水来说,佛山一环开通之前,里水镇保利紫山项目洋房售价不到3000元/平方米。后来一环开通后,项目价值提升非常明显。这两年,该项目售量一年卖10多亿元,单价上涨到了8000—9000元/平方米。

        保利华南营销总监:地铁规划为佛山楼市带来利好

        无论是香港、北京,还是上海、广州的地铁上盖物业,经济效益普遍较好,方便人们出行,能够为商业带来大量的人流量。目前佛山地铁经济的发展,还处于初级阶段。但地铁规划带来的利好,对于地产业来说至关重要。选择布局在地铁沿线,是地产商降低风险的一种做法。

        城圈红利

        交通网络所搅动的,不仅仅是一个个孤立的商业项目或产业带。随着东西南北各异的交通轨道交织,佛山的商圈经济也在愈发活跃,多中心商圈迸发。多条城市“黄金经济线”纵横交错,带动人流、物流、商流和信息流的高度融合,释放着更大的地产潜力。

        马锦添:地铁带来佛山新一轮商圈的自我革新

        佛山地铁时代的到来的这几年,地铁沿线店铺租金飙升、交易额上涨、地铁沿线物业升值是有目共睹的。围绕佛山地铁形成的商圈,也在不断发展壮大,带动区域经济发展。

        应该说,地铁的投用,让原本孤立的一个个商圈串联成商业带,给消费者带来便利的同时,更促进商圈之间的沟通与竞争。最明显的是传统商圈的更新换代。以祖庙商圈和南海大道商圈为例,自地铁开通以来,为留住消费力,这两个商圈在加大商场购物环境、建筑外立面美化等硬件的同时,也进行了一系列的业态更新。

        曹绍林:地铁交汇处将形成佛山未来的大商圈

        像广州、深圳、上海,甚至日本,大的商圈一般位于地铁与地铁之间的交汇处,其所形成的地铁人流密集区域为商业带来源源不断的消费力。在佛山,目前建成的地铁线路中,人流比较集中的有桂城站、千灯湖站、祖庙站,这些地方已逐渐形成了一个个商圈。

        未来随着地铁网络的完善,规划中的地铁线和地铁线交汇处会,佛山会产生新的更大的商圈。像东平新城,在规划中,处于地铁2号线和3号线的交汇处,同时在未来规划中,这个地方也会有轻轨经过。围绕这种交通区位优势,也涌现出了保利东湾、星都汇、金海M-city等一批地产项目。

        骆仪克:成功的地铁商圈要遵循“差异化”原则

        未来,随着轨道交通的建设和完善,交通的便捷性会吸引周边区域及附近城市的人群,增加有效消费。但是,只有具备“独特性、差异性和不可复制性”的商业,才具有真正的吸引力。

        文德纯:围绕广州南站所形成的大商圈在加速

        广州南站开通以后,从深圳到广州、武汉、北京一条线串联起了南北交通大动脉。同时从广州到贵州等西部城市的脉络也被打通,一个围绕着广州南站所形成的大商圈正在加速,佛山便是位居其中的重要城市。

        保利华南营销总监:一环促进了城市经济圈层的形成

        “一环”的建成,利于促进城市各层次经济圈层的构建。在“一环”以西地区,是南海中心商务区的外延承接地,可能发展成商贸零售、娱乐饮食等综合休闲商业区及高密度居住区。桂澜路南段休闲商业区,由南向北延伸,所以该片区也可能发展为沿桂澜路休闲商业带。而“一环”以东,依托便利的交通和良好的服务配套,也有可能发展成无污染的都市型产业区。

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