项目转让合同纠纷
2015-02-24
案情简介：1997年7月14日诚信公司与顺发公司签订了《关于诚信开发实业有限公司将诚信花园工程项目由海滨市顺发有限公司接收的协议书》。约定诚信公司将其所有诚信花园公寓楼项目以5462.67万元的价格转让给顺发公司,该费用以诚信公司的欠款冲抵；顺发公司接手后将独家经营管理，并要求诚信公司尽力配合。一旦条件具备，双方正式办理过户转让手续；对诚信公司欠依建建筑工程有限公司地下室土建的工程款由顺发公司负责偿还。
协议签订后，双方对该项目进行了交接，顺发公司对该项目进行了投资建设，双方已向土地主管部门提交了变更申请。但由于诚信公司以前的工作人员已解聘，资料不完整，无人了解具体情况，致使未能办理过户手续。
2000年11月7日，顺发公司与依建建筑工程有限公司签订了“补充协议书”。约定：一、依建公司对《关于诚信开发实业有限公司将诚信花园工程项目由海滨市顺发总公司接收的协议书》中的项目转让等内容予以认可。二、依建公司同意将其与诚信公司签订的《建设工程施工合同》中的发包方由诚信公司变更为顺发公司，并由顺发公司承担原合同的权利义务。三、原诚信公司欠依建公司的诚信花园地下室土建施工欠款及此项目今后的工程结算及款项支付统由顺发公司负责。2002年10月22日，依建公司与顺发公司进行了结算。
因诚信公司还拖欠依建公司其他工程款,依建公司向海城区人民法院申请执行,海城区法院将诚信花园中的30套房屋予以查封。
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法律分析：
对该案例中因法院查封诚信花园30套住房给顺发公司造成的损失应当由谁来承担的问题有以下三种观点：
一、应由依建公司来承担。因为在1997年7月14日诚信公司与顺发公司签订的《关于诚信开发实业有限公司将诚信花园工程项目由海滨市顺发有限公司接收的协议书》中明确规定，“顺发公司接手后将独家经营管理”，“对诚信公司欠依建建筑工程有限公司地下室土建的工程款由顺发公司负责偿还”。2000年11月7日，顺发公司与依建公司签订了“补充协议书”，依建公司对上述协议书的内容予以认可，并于2002年10月22日，依建公司与顺发公司进行了结算。也就是说，对于诚信花园项目，顺发公司与依建公司双方已经履行了各自的义务，不存在任何遗留问题，该工程终止。同时依建公司清楚地知道诚信花园归顺发公司所有，在其与诚信公司的经济纠纷中，向法院提供查封诚信花园30套房屋，主观上存在过错，应对顺发公司因此造成的损失负赔偿责任。
二、应由顺发公司来承担。因为在1997年7月14日诚信公司与顺发公司签订的《关于诚信开发实业有限公司将诚信花园工程项目由海滨市顺发有限公司接收的协议书》中明确规定，“顺发公司接手后将独家经营管理”。但双方对该项目进行了交接后，未能办理过户手续。根据我国的法律规定，不动产所有权的转移采取登记主义原则，即必须到主管部门办理相应的变更手续，才能认定不动产的所有权发生了变更。案例中由于没有办理过户手续，诚信花园在主管部门的登记所有人仍是诚信公司，因此在查封诚信公司财产时查封诚信花园30套房屋是正确的，由此给顺发公司造成的损失由顺发公司自己承担。
三、应由诚信公司来承担。因为在1997年7月14日诚信公司与顺发公司签订的《关于诚信开发实业有限公司将诚信花园工程项目由海滨市顺发有限公司接收的协议书》中明确规定，“顺发公司接手后将独家经营管理”。但双方对该项目进行了交接后，未能办理过户手续。根据我国的法律规定，不动产所有权的转移采取登记主义原则，即必须到主管部门办理相应的变更手续，才能认定不动产的所有权发生了变更。案例中由于没有办理过户手续，诚信花园在主管部门的登记所有人仍是诚信公司，因此在查封诚信公司财产时查封诚信花园30套房屋是正确的。在1997年7月14日诚信公司与顺发公司签订的“协议书”中还有规定，“诚信公司应尽力配合”。但在实际履行协议中，由于诚信公司以前的工作人员已解聘，资料不完整，无人了解具体情况，致使未能办理过户手续。诚信公司未尽协议约定的尽力配合的义务，而顺发公司依约履行了协议书中的全部义务，因此诚信公司的该不作为行为是违约行为，应当承担违约责任，赔偿顺发公司因被查封诚信花园30套房屋所造成的损失。
笔者同意第三种观点。此案中有多个民事法律关系，顺发公司与诚信公司项目转让合同关系、顺发公司与依建公司建设工程施工合同关系、诚信公司与依建公司建设工程施工合同关系。在三个法律关系中只有顺发公司与依建公司建设工程施工合同关系因合同双方积极的履约而完结。诚信公司与依建公司建设工程施工合同关系因诚信公司拖欠工程款而尚未完结，依建公司已通过法律手段查封诚信公司的财产保护自身的利益。顺发公司与诚信公司项目转让合同关系因诚信公司怠于配合，没能办理过户手续而造成尚未完结。因此诚信公司不但要承担返还依建公司工程款的责任，还要承担因未过户而造成查封顺发公司财产形成的财产损失赔偿责任。
