2016轨道交通与城市发展高端论坛在深圳举行
2016-06-12
2016年6月12日，由深圳地铁集团与万科集团联合主办的“2016轨道交通与城市发展高端论坛”在深圳举行。论坛上深圳地铁、万科与重庆城市交通开发投资集团、东莞实业投资控股集团、中轨集团等单位分别签署了四项备忘录，为深化深圳地铁与万科在地铁四期轨网上的战略合作，探索城市轨道建设PPP新模式，以及“轨道+物业”模式向全国的推广进一步凝聚了共识。
来自中国城市轨道交通协会、深圳市轨道交通指挥部、深圳市国资委、深圳市发改委、深圳市住建局、东莞市城乡规划局、东莞市国资委、同济大学、综合开发研究院、重庆城市交通开发投资集团、重庆轨道集团、东莞实业投资集团、中轨集团、世联地产、中铁建投、中电建南方公司、中建南方公司、中建四局公司、中铁建南方公司、中国交建深圳地铁指挥部、万科企业股份公司、深圳地铁集团等单位的领导、专家、学者及企业家近300人，围绕轨道交通与城市可持续发展主题献计献策。
“轨道＋物业”模式走向全国
深圳市轨道交通建设指挥部办公室李福民主任表示，我国城市轨道交通建设已经进入快速发展的黄金时期。根据目前规划，预计轨道交通三期及三期调整项目全部建成后，2020年我市轨道交通里程将达425公里，未来将建成总里程超过1000公里的现代轨道交通网络。不仅可以形成一个辐射全深圳的密集轨道骨干网，还将促使周边城市之间的联系更加紧密。深圳地铁集团作为深圳城市轨道交通建设经营主体单位，我们支持地铁集团继续积极探索包括“轨道+物业”、“PPP+TOD”等在内的各种模式创新，支持与有实力的投资和建设企业合作，全面提升轨道交通建设的速度和品质，提升地铁企业可持续发展的能力。为城市广大市民提供更加优质的轨道交通服务，助推深圳城市国际化、现代化发展。
近期，核心城市的土地竞争日益激烈，地价屡屡刷新纪录，“面粉贵过面包”。在核心城市以合理价格获取充足的土地资源，已经成为房地产龙头企业可持续发展的关键。一些先进城市的发展经验表明，“轨道＋物业”模式是既有利于城市公共交通效率，也有利于更加集约利用城市土地开发资源。深圳地铁集团是国内“轨道+物业”模式的先行者，盈利能力强，不仅在深圳市拥有大量核心地段的土地资源，同时正在积极向国内其他城市以及海外拓展这一模式。
深圳地铁集团总经理肖民介绍了深圳地铁 “轨道+物业”模式的具体实践。深圳地铁集团作为业内“准市场化经营、可持续化发展”的创新者和“轨道+物业”的有力推动者，一直在政府的支持下，通过积极探索“轨道+物业”模式，帮助缓解城市发展土地资源紧缺问题，减轻地铁建设政府财政投资压力，有效补充轨道交通建设资金，寻求地铁企业自我造血、自我可持续发展的道路。
以地铁上盖及沿线物业的升值效益反哺轨道交通建设运营，在助推城市发展的同时实现轨道交通的可持续发展。深圳地铁目前在建物业开发项目10余个，规划建筑面积约380万平米，已实现6个项目入市销售，累计销售超180亿元，项目社会反应良好。同时完成代建保障性住房183万平米2.24万套，已经全部移交政府满足深圳低收入市民居住保障需求。正在规划中的地铁四期工程中首批项目7条新线规划6个车辆段、6个停车场具备上盖物业开发的可能性，预计可开发物业面积达400万平米以上。
地铁物业与普通物业有明显的区别，在开发时应考虑地上地下一体化规划和设计，考虑与地铁建设时序相匹配，考虑施工安全性等问题。深圳地铁经过多年的实践，总结出一些经验并应用于开发实践。同时，地铁物业高品质、高效率的开发还需要拓展外部合作渠道。深圳地铁与万科达成战略协同，可以充分发挥双方各自专业优势。一方面地铁集团可以更加专注于城市轨道交通建设，服务社会，有效提升地铁地产品牌。另一方面有助于万科进一步提升核心业务经营业绩，加快向城市配套服务商转型。
抓住城市圈战略机遇提供白银时代解决方案
中国城市轨道交通协会陈建国执行副会长在出席论坛活动时表示：截至2015年末，中国大陆地区共26个城市开通轨道交通运营，共计116条线路，运营线路总长度达3618公里。2015年一年新增运营线路长度445公里，同比增加14%，全年累计完成客运量138亿人次，同比增加9.5%。2015年全国轨道交通完成投资3683亿元，同比增长27%；在建线路总长4448公里，可研批复投资累计26337亿元。截至到2016年一季度，共有44个城市轨道交通规划获批，规划规模4705公里。预计“十三五”期间，城轨建设总投资计划超2万亿，其中特大城市城轨交通投资计划过千亿。随着城轨交通线路规模的持续增大，互联互通示范工程的推进，城轨交通网络化建设进度将进一步加快，网络层次逐步丰富，线网结构不断完善，覆盖区域不断扩大，必将带来城市居民日常出行方式的根本改变，城轨交通在中国城镇化进程中的作用将更加显著。
据了解，中国目前的城市化率为56%，相当于美国上世纪40年代或日本50年代的水平。国际经验表明，城市经济圈是城市化第二阶段的核心内容，类似于日本三大都市圈、纽约都市圈、首尔经济圈的发展模式，正在国内越来越多的地区出现。
深圳近年来在城市转型、产业升级、经济创新方面成果斐然，在带动周边经济发展、形成产业梯次结构、发挥区域辐射力方面，已经具备了成为城市圈核心都市的条件。先进国家的经验表明，轨道交通网络是连结城市圈的纽带。在“东进战略”和区域一体化的大趋势下，深圳及周边地区的互通互联将大大提速，这意味着未来深圳地铁集团与万科的合作潜力不仅仅只局限于深圳。
万科集团董事会主席王石在致辞中说，未来10年，中国预计还将新增1.7亿城镇人口，容纳城市新移民的主要地点，可能不再是特大型城市，而是位于发达城市带范围内的卫星城镇。轨道交通是衔接城市经济圈带的重要纽带，便利的轨道交通体系在有效缓解大城市中心区人口压力的同时，也将促进新城的开发，为城郊乃至周边城镇注入新的活力。
万科1988年进入房地产行业，2008年住宅销售金额首次超过了美国同行，成为全球最大的住宅开发企业。如果说此前20多年万科成功的最大因素，在于抓住了中国快速城镇化以及城市白领阶层崛起的历史机遇，那么在白银时代，万科需要牢牢把握中国城市经济圈形成所带来的发展机遇，帮助千千万万的新市民实现定居城市的梦想。
深圳地铁集团所建立的“轨道+物业”模式，与万科围绕地铁提供城市配套服务的战略高度契合。双方发挥各自优势，开展战略合作，将为万科带来长期发展机会。随着轨道线路的延伸，万科将有机会在地铁沿线以合理价格获得源源不断的优质项目资源，双方共同打造的“轨道+物业”模式，也有望向更多城市复制推广，走向全国，甚至走出国门。让万科的全体股东，都能分享地铁时代的经济红利。
深圳世联行地产顾问公司董事长陈劲松分析了深莞惠区域一体化背景下的房地产形势。从世界城市发展的一般规律看，大都市圈是国民经济的发动机，也是世界经济增长引擎，全球经济主要集中在二十几个超大都市圈。这些大都市圈的经济产出，与发展靠前的国家经济总量相当、甚至超过其他国家的经济总量。所以中国未来的城市化，不是发展小城镇，而是大都市圈化。无论总部城市，还是创新中心，随着大都市圈核心城市房价逐渐升高，城市居民流向这些地区周边交通便捷的其他城市是大势所趋。
综合开发研究院（深圳）常务副院长郭万达教授对深圳市的“东进战略”进行了解读。深圳当前呈现出经济密度西高东低、投资密度西多东少、人口密度西密东稀的特点，深圳打造创新型城市，需要集聚服务业和延伸功能，即服务业高度集聚在大都市的核心区，制造业则形成大都市延伸。从人口维度和公共服务维度看，深圳东进战略需要用基础设施特别是轨道交通推动大都市区的形成，打破行政阻隔，促进要素流动，推动城市“有机增长”。
同济大学前副校长、《城市轨道交通研究》杂志主编孙章教授分享了城市轨道交通与区域一体化的前沿实证研究。按照总体规划，珠三角地区共规划了15条城际轨道线路，合计里程1430公里，最终形成 “三环八射”城际轨道交通网络构架，建成以广州、深圳、珠海为主要枢纽，覆盖区内主要城镇，便捷、快速、安全、高效的城际轨道交通网络。发达的综合交通网和完善的综合运输体系是维系城市群的纽带，而轨道交通也将进一步引导城市布局结构的优化。
多方协力，共树PPP模式新标杆
在本次论坛上，深圳地铁和万科集团两方，深圳地铁、重庆交开投集团和万科集团三方，深圳地铁、东实集团和万科集团三方，以及深圳地铁、万科集团和中轨集团三方，分别签署了合作备忘录。各方同意按照“资源共享、优势互补、平等互利、市场主导”的原则，建立和巩固战略合作关系，实现强强联合，共同探索PPP新模式。
深圳地铁与万科集团拟在地铁四期轨网建设和沿线土地开发中创新合作模式，遵照市场规则以“轨道+物业”模式参与深圳轨道交通及上盖物业项目的建设。
深圳地铁、重庆交开投集团和万科集团三方拟在深圳和重庆的轨道交通建设和沿线土地开发中创新合作模式。按照属地原则，深圳的轨道PPP项目由深圳地铁主导，重庆的轨道PPP项目由重庆交开投集团主导，采取两两合作或三方合作的形式。
深圳地铁、东莞实业投资控股集团和万科集团三方拟在深圳地铁四期轨网、东莞轨道交通的PPP项目中加强合作。按照属地原则，深圳的轨道PPP项目由深圳地铁主导，东莞的轨道PPP项目由东莞轨道主导，采取两两合作或三方合作的形式。遵照市场规则，以“轨道+物业”模式参与轨道交通及上盖物业项目的建设。
深圳地铁、万科集团和中轨集团三方拟在国内轨道交通建设和沿线土地开发中创新PPP模式，联合先进建设企业和长期融资平台，共同寻找国内轨道交通线路建设、管理、运营中的投资机会，合作获取轨道项目上盖及周边土地，并参与轨道沿线城市更新项目的土地整备及代建工程等。
各方已经形成共识，根据项目实际情况，引入合适的产业投资者和财务投资者，具体项目实施，将遵循相关法律法规所要求的程序，以及履行各自内部审批程序后进一步推动。
备忘录的签署，为相关城市地铁建设采用PPP新模式，以及“轨道+物业”模式向全国的复制推广进一步凝聚了共识。
深圳地铁集团及轨道交通建设运营情况
深圳市地铁集团有限公司成立于1998年7月31日，经过18年的发展，业务范围覆盖地铁投融资、建设、运营、资源经营与物业开发等。目前集团注册资本金440亿元，总资产2596亿元，净资产1721亿元，资产负债率33.7%，员工人数近16000余人。
在轨道交通建设方面，深圳地铁集团已完成地铁1、2、3、5号线及4号线一期的建设，共162.5公里自2004年起已经相继投入运营。在建三期及修编正线6条，延长线8条，总长约260公里，投资近2000亿，其中三期工程7、9、11号线将分别于2016年6、12月开通试运营。深圳地铁四期工程规划18条线路，总长约446公里。从远期规划看，至2030年，深圳地铁累计总建设里程将达1000公里。
在地铁运营服务方面，目前深圳正在运营的轨道交通线路总计5条，178公里。地铁集团承担着其中4条约158公里线路的运营任务，日均客运总量约255万人次（全网300万人次），约站公交出行量的30％。2015年底深铁实现安全运营11周年，累计运送乘客44亿人次，运营服务乘客满意度名列全市窗口服务行业前茅，并获深圳“市长质量奖”鼓励奖及全国质量认证标准。一直以来深圳地铁集团坚持安全为保障、贴心服务为宗旨，并通过标准成本、节能减排、管理创新等多种手段，全面推行精细化管理，严控运营成本，在国内轨道交通企业中率先实现运营收入与运营成本基本持平。同时，积极落实国家“一带一路”战略，实现运营管理走出去，2014年获得埃塞俄比亚33.7公里轻轨运营项目，成为内地第一家走出国门的地铁企业。
