深圳地铁携手万科发力“轨道+物业”
2016-06-13
原标题：深圳地铁携手万科发力“轨道+物业”
6月12日，由深圳地铁集团与万科集团联合主办的“2016轨道交通与城市发展高端论坛”在深圳举行。论坛上，深圳地铁与万科一起，与重庆城市交通开发投资集团、东莞实业投资控股集团、中轨集团等单位分别签署了四项备忘录，进一步明确深圳地铁与万科将在地铁四期轨网建设和沿线土地开发中创新合作模式，积极探索城市轨道建设PPP模式，并遵照市场规则以“轨道＋物业”模式参与深圳轨道交通及上盖物业项目的建设。
深圳市地铁集团有限公司总经理肖民表示，深圳市轨道交通未来10年建设投资近5000亿元，建设资金需求大，而深圳地铁与万科的合作将推进“轨道+物业+现金”的投融资模式，通过上盖综合开发利用效益反哺轨道建设。“深圳地铁与万科优势互补，具有较强的战略协同性，可以让双方专注于各自优势，创造更大价值”。
万科集团董事会主席王石则表示，中国已经到了轨道交通改变城市的时代，万科需要扮演新的角色——城市配套供应商，而地铁上盖物业将会成为万科非常主流和重要的业务，很荣幸万科成为深圳地铁的合作伙伴。
南方日报记者刘丽卓泳
建地铁就是建城市，引入有实力的投资和建设企业进行轨道物业的开发，将推动政府与企业的双赢，全面提升轨道交通建设质量和城市功能提升。而深圳地铁将全面推进和万科的战略合作，发挥地铁集团专注轨道交通建设和运营的优势，发挥万科城市配套服务的优势，携手并进深圳、内地和海外市场，共同拓展深圳东进战略和“一带一路”发展的新空间。
——深圳市地铁集团有限公司董事长林茂德
深圳地铁集团所建立的“轨道+物业”模式，与万科围绕地铁提供城市配套服务的战略高度契合。双方发挥各自优势，开展战略合作，将为万科带来长期发展机会。随着轨道线路的延伸，万科将有机会在地铁沿线以合理价格获得源源不断的优质项目资源，双方共同打造的“轨道+物业”模式，也有望向更多城市复制推广，走向全国，甚至走出国门。
——万科集团董事会主席王石
深圳轨道总里程将超1000公里
深圳市轨道交通建设指挥部办公室主任李福民透露，深圳7、9、11号线108公里地铁线路将于今年陆续通车，6、8、10号线也已经全面启动。根据规划，预计轨道交通三期及三期调整项目全部建成后，2020年深圳市轨道交通里程将达435公里，未来则将建成总里程超过1000公里的现代轨道交通网络。不仅可以形成一个辐射全深圳的密集轨道骨干网，还将促使周边城市之间的联系更加紧密。
“深圳实施东进战略后，将形成一个以深圳为中心的都市圈，其中轨道网络是关键１综合开发研究院常务副院长郭万达认为，都市圈也被叫做城市群，都市圈的特点一是大，二是轨道交通连接，而深圳未来将成为东京、纽约、首尔一样的都市圈。
“未来10年，中国预计还将新增1.7亿城镇人口，容纳城市新移民的主要地点，可能不再是特大型城市，而是位于发达城市带范围内的卫星城镇。轨道交通是衔接城市经济圈带的重要纽带，便利的轨道交通体系在有效缓解大城市中心区人口压力的同时，也将促进新城的开发，为城郊乃至周边城镇注入新的活力１王石如此认为。
李福民表示，深圳地铁集团是深圳城市轨道交通建设经营主体单位，市轨道办支持地铁集团继续积极探索包括“轨道+物业”、“PPP+TOD”等在内的各种模式创新，支持与有实力的投资和建设企业合作，全面提升轨道交通建设的速度和品质，提升地铁企业可持续发展的能力。为城市广大市民提供更加优质的轨道交通服务。
深圳地铁将携手万科拓展海内外市场
本次论坛上，最受外界关注的莫过于地铁和万科股权方面合作的进展。在万科宝能股权之争后，今年3月，万科曾发布公告称与深圳地铁签署战略合作备忘录，拟以发行新股收购地铁所持公司股权的方式实现深圳地铁对万科的入股，这被视为是万科资产重组拟引入深圳地铁作为投资者。但这一公告后，双方没有对进一步合作做出具体表态。而6月12日深圳地铁和万科共同举办的这次论坛释放的信号显示，双方的合作正在加强和深化。
深圳市地铁集团有限公司董事长林茂德表示，建地铁就是建城市，引入有实力的投资和建设企业进行轨道物业的开发，将推动政府与企业的双赢，全面提升轨道交通建设质量和城市功能提升。而深圳地铁将全面推进和万科的战略合作，发挥地铁集团专注轨道交通建设和运营的优势，发挥万科城市配套服务的优势，携手并进深圳、内地和海外市场，共同拓展深圳东进战略和“一带一路”发展的新空间。
万科集团董事会主席王石表示，深圳地铁集团所建立的“轨道+物业”模式，与万科围绕地铁提供城市配套服务的战略高度契合。双方发挥各自优势，开展战略合作，将为万科带来长期发展机会。随着轨道线路的延伸，万科将有机会在地铁沿线以合理价格获得源源不断的优质项目资源，双方共同打造的“轨道+物业”模式，也有望向更多城市复制推广，走向全国，甚至走出国门。
业内评价，深圳地铁集团是国内“轨道+物业”模式的先行者，盈利能力强，不仅在深圳市拥有大量核心地段的土地资源，同时正在积极向国内其他城市以及海外拓展这一模式。而在加强和万科的合作中，万科将得以补充在各城市获取土地的能力，而深圳地铁则将强化开发地铁沿线物业的综合运营实力。
另据财经媒体报道，万科董秘朱旭12日表示，关于万科与深圳地铁的合作，万科方面已向华润与宝能知会。她还透露，万科预计6月17日之后提交重组方案，而深交所需要10个工作日左右的时间审核预案，以此推算，万科复牌的时间将推迟至7月1日以后。
另外，朱旭表示，此次提交重组方案后，万科将不会再申请继续停牌。
“轨道＋物业”模式助推PPP项目实施落地
据悉，深圳地铁目前在建物业开发项目10余个，规划建筑面积约380万平方米，已实现6个项目入市销售，累计销售超180亿元，项目在社会上反应良好。同时完成代建保障性住房183万平方米2.24万套，已经全部移交政府。正在规划中的地铁四期工程中首批项目7条新线，规划6个车辆段、6个停车场具备上盖物业开发的可能性，预计可开发物业面积达400万平方米以上。
在本次论坛上，深圳地铁和万科集团两方，深圳地铁、重庆交开投集团和万科集团三方，深圳地铁、东实集团和万科集团三方，以及深圳地铁、万科集团和中轨集团三方，分别签署了合作备忘录。深圳地铁和万科将一起参与到重庆、东莞轨道项目建设以及和中轨集团利用PPP模式获取和参与轨道项目的土地整备及代建工程等。
其中，深圳地铁与万科集团拟在地铁四期轨网建设和沿线土地开发中创新合作模式，以“轨道+物业”模式参与深圳轨道交通及上盖物业项目的建设。深圳地铁、重庆交开投集团和万科集团三方拟在深圳和重庆的轨道交通建设和沿线土地开发中创新合作模式。深圳地铁、东莞实业投资控股集团和万科集团三方拟在深圳地铁四期轨网、东莞轨道交通的PPP项目中加强合作。深圳地铁、万科集团和中轨集团三方拟在国内轨道交通建设和沿线土地开发中创新PPP模式，联合先进建设企业和长期融资平台，共同寻找国内轨道交通线路建设、管理、运营中的投资机会，合作获取轨道项目上盖及周边土地，并参与轨道沿线城市更新项目的土地整备及代建工程等。
肖民透露，轨道交通建设的PPP模式是国家大力推行的主要建设模式，但轨道交通投入大回报周期长等特点，以及社会资本的投资回报率要求和当地政府的财政补贴能力都一定程度制约了轨道交通PPP项目的实施落地，而“轨道+物业”模式可以增加项目收益增长点，减少财政负担，加快轨道PPP项目实施，是有效补充轨道交通建设资金，寻求地铁企业自我造血、自我可持续发展的道路。“深圳地铁和万科的创新合作，有利于轨道+物业模式的推广，促进轨道PPP项目实施落地。”肖民说。
■嘉宾观点
万科集团董事会主席王石：“轨道+物业”开创“铂金时代”
纯粹房地产的时代已经成为过去，“轨道+物业”的时代已然来临，这一创新模式必然将房地产业带入全新的“铂金时代”！
万科在国内外共71个城市参与投资，万科的投资策略是重点投资以中心城市为主的城市群，而不是按照一二三线城市这种分类来投资。即便是在发达国家投资，万科也是遵循这样的策略，在美国第一个项目是在旧金山，第二、三、四、五个项目全部都是在纽约。以轨道交通为纽带的城市群，将是我国城市未来发展的趋势。
深圳地铁集团是深圳城市轨道交通的主要建设者之一，也是推动深莞惠轨道交通一体化的主力军。在深莞惠一体化背景下，城际轨道的互通互联，也将为深圳地铁与万科未来的合作提供广阔空间。未来十年，我国轨道交通将迎来快速发展。深圳地铁集团与万科的组合，通过强强联合、优势互补，有望成为PPP模式的建设标杆；双方共同打造的“轨道+物业”模式，也有望向更多城市复制推广，走向全国，甚至走出国门。
深圳世联行地产顾问公司董事长陈劲松：居民流向周边城市是大势所趋
未来越来越多的深圳白领将在莞惠购房，乘坐地铁上下班。今年1—5月，深圳新房成交200多万平方米，2万套，成交额1000多亿元，同比增幅49%，成交均价达5万元。同期，东莞成交新房450万平方米，4万套，同比增幅54%，成交金额555亿元，增幅超过100%。而惠州新房成交1275万平方米，12.7万套，成交金额784亿元，增幅40%。
这组数据显示，莞惠成交量两倍于深圳，而轨道交通的预期会使得都市圈同城效应更加明显。从世界来看，房价越来越高，大都市圈成为国家经济发展的最重要引擎，中国未来的发展引擎不是小城镇化，而是都市圈，这就是莞惠房价上涨的原因。用一线二线来划分城市已经过时了，国际上喜欢用总部城市、创新中心、商贸中心、模块生产中心、休闲中心等区分城市，而珠三角正在成为模块生产中心。
而深圳，作为总部城市，其房价和本地人的收入越来越脱钩，从去年开始到现在，房价趋势也体现了这一点。但是，房价大涨还没有损害到深圳的核心竞争力，这里面的原因有两个，一是莞惠的外延，二是城中村。未来越来越多的白领将在莞惠购房，而他们需要乘坐轨道交通上班和回家，深圳人将在整个珠三角大范围内展开产业互动和人员交流。
无论总部城市，还是创新中心，随着大都市圈核心城市房价逐渐升高，城市居民流向这些地区周边交通便捷的其他城市是大势所趋。
综合开发研究院（深圳）常务副院长郭万达：用轨道交通推进深圳东进
深圳大都市圈需要轨道交通连接。深圳当前呈现出经济密度西高东低、投资密度西多东少、人口密度西密东稀的特点，深圳打造创新型城市，需要集聚服务业和延伸功能，即服务业高度集聚在大都市的核心区，制造业则形成大都市延伸。从人口维度和公共服务维度看，深圳东进战略需要用基础设施特别是轨道交通推动大都市区的形成，打破行政阻隔，促进要素流动，推动城市“有机增长”。
深圳目前已经向大都市圈演进，将成为东京、纽约、首尔一样的都市圈。都市圈也被叫做城市群，都市圈两个特点一是大，二是轨道交通连接，而深圳向大都市圈演进的阶段，需要在产业、基建、人口、公共服务四个方面去推进。
同济大学前副校长、《城市轨道交通研究》杂志主编孙章教授：轨道交通优化城市结构
城市群的生命力就是轨道交通。国家《“十三五”规划纲要》提出：“基本建成京津冀、长三角、珠三角、长江中游、中原、成渝、山东半岛城市群城际铁路网，建设其它城市群城际铁路网主骨架。”这意味着，到2020年，我国将形成20个城市群。其中5个国家级城市群。
而按照总体规划，珠三角地区共规划了15条城际轨道线路，合计里程1430公里，最终形成“三环八射”城际轨道交通网络构架，建成以广州、深圳、珠海为主要枢纽，覆盖区内主要城镇，便捷、快速、安全、高效的城际轨道交通网络。而发达的综合交通网络和完善的综合运输体系是维系城市群的纽带，同时，轨道交通也将进一步引导城市布局结构的优化。
文章关键词：万科深圳轨道交通地铁
