穗轨道交通拟实施“以地换路”变身“15分钟经济圈”中心
2016-11-24
近日，《广州市轨道交通场站综合体建设及周边土地综合开发实施细则（试行）（征求意见稿）》正式亮相，并向社会公众征求意见。根据该细则，未来“轨道交通场站综合体”变身“15分钟经济圈”的中心，有望实现“交通＋产业＋社区”开发模式。
广州市发改委官网信息显示，作为第一个国家综合交通枢纽示范工程城市，广州拟通过上述实施细则，推进轨道交通“以地换路”工作新机制。目前，广州已经组织规划了国铁、城际铁路、地铁等72个站点枢纽体建设及周边综合开发，经初步测算，筹集资金可基本满足广州市新一轮轨道项目建设的投资需求。
轨道交通场站综合体成“15分钟经济圈”中心
何谓轨道交通场站综合体？
《广州市轨道交通场站综合体建设及周边土地综合开发实施细则（试行）（征求意见稿）》（以下简称《实施细则》）开宗明义，轨道交通场站综合体，是按照“零距离”换乘、一体化建设运营要求，以便利出行、便捷换乘为主要目的，以轨道交通场站为核心，科学组织出入口、换乘设施、步行系统与城市生活服务设施，构建轨道交通场站及相关设施布局协调、交通设施无缝衔接、地上地下空间充分利用、轨道运输功能与城市综合服务功能有机衔接的一体化建设项目。
具体而言，轨道交通场站综合体存在的前提是，要有大运量的综合轨道交通系统，如国铁、城轨、地铁。以国铁、地铁等轨道交通场站为核心，构建既满足交通需要又有产业功能，还有城市生活服务设施。
正如《实施细则》所言，轨道交通场站周边土地综合开发，是应用TOD理论（Transit-OrientedDevelopment，即以公共交通为导向的开发），通过大运量轨道交通系统（含国铁、城际轨道交通、城市轨道交通）引领城市发展，以场站综合体为中心，800米（约15分钟步行路程）为半径，建立集交通、商务、商业、文化、教育、居住为一体的城市功能区，优化城市布局，实现社会效益和经济效益。
换句话说，“轨道交通场站综合体”就是要变身为“15分钟经济圈”的中心。
筹集资金可基本满足新一轮项目投资需求
轨道交通场站综合体建设及周边土地综合开发，属于广州推进供给侧结构性改革的重大战略举措，可谓牵一发而动全身。
为此，《实施细则》明确该项工作在市级层面设立工作协调小组并由市长挂帅。
根据规定，广州拟将设立轨道交通场站综合体建设及周边土地综合开发工作协调小组，由市长担任组长，常务副市长担任副组长，办公室设在市发展改革委。市国土规划委、市土地开发中心、市住房建设委、市交委、市国资委、各区政府、轨道交通建设主体参与，负责轨道交通场站综合体建设及轨道场站周边土地综合开发工作的政策研究、方案制订和综合协调。
根据市发改委官网消息，轨道交通场站综合体建设及周边土地综合开发的目的在于推进轨道交通“以地换路”工作新机制。也就是说，广州要以此加快建设一批轨道交通线路、一批轨道交通综合枢纽、打造一批“交通＋产业＋社区”的一体开放的城市功能区，全面推进和落实“轨道＋土地物业”的开发建设与投融资机制。
《实施细则》也明确提出，轨道交通场站周边土地综合开发规划应考虑轨道交通线网投资与周边土地综合开发收益的总体平衡。周边一级开发收益估算总额原则上应大于等于轨道交通线路投资总估算；轨道交通主体参与的二级开发收益估算应与站点投资建设和运营亏损规模匹配。其中一级开发收益由市财政统筹安排，重点用于轨道交通项目建设。
广州市发改委官网消息显示，目前，广州已经组织规划了国铁、城际铁路、地铁等72个站点枢纽体建设及周边综合开发，经初步测算，筹集资金可基本满足广州市新一轮轨道项目建设的投资需求。
分类确立投资开发主体 并向社会资本开放
对于场站综合体的开发条件，《实施细则》采取了分类模式，A类为车辆基地综合开发；B类为具备较好开发条件站点，此类站点一般位于城市中心区边缘或待开发区域；C类为具备局部开发条件站点；D类为不具备开发条件站点，此类站点一般位于城市中心区，应重点考虑轨道设施与周边交通的衔接和景观环境的升级改造。
而按照“一体规划、同步建设、统一供应”的思路，场站综合体土地供应的投资也分成了3类，分别是政府投资类、运营企业投资类和社会投资类。
其中，政府投资类原则上适用于不具备综合开发条件的场站。运营企业投资类原则上适用于具备局部开发条件的场站，支持轨道交通建设运营主体采用统一规划、整体建设的模式，形成的国有资产委托市属轨道交通建设运营或投资主体代为经营，相应收益弥补轨道交通项目运营亏损。土地供应采用协议出让、公开出让等方式。
值得一提的是，场站综合体的开发也向社会资本开放。《实施细则》明确，社会投资类适用于具备较好开发条件的站点或车辆基地，采取带站场综合体概念方案公开出让方式。规划方案包括轨道交通设施在内，轨道交通建设主体对该类土地提出的开发时序、技术措施等涉及轨道交通设施保护和施工影响的要求，应当作为土地出让的必要条件。
《实施细则》提出，对于社会投资类项目，可采取两种方式。其一，由社会投资主体一并投资建设轨道交通设施，承担投资开发成本。其二，由社会投资主体统一建设，在初步设计概算阶段明确轨道设施部分和综合开发部分投资分摊，轨道建设主体承担轨道设施建设费用。《实施细则》鼓励轨道交通建设主体与社会资本合作开发，并通过合理约定收益分享的方式实现其收益预期。
此外，《实施细则》还创新征地拆迁补偿机制。根据各区规划和用地情况，在制定轨道交通场站周边土地综合开发规划时，结合征地补偿和城市更新政策，因地制宜制订征收拆迁补偿方案，通过预留地、新建物业置换、货币补偿等多种方式落实城市规划、征地拆迁补偿，完善周边基础设施、公建配套建设，提升综合开发用地的土地经济价值。
