关于印发《沈阳市物业服务招标投标管理办法》的通知
2018-01-19
各区(开发区)房产局，县(市)建委(建设局)：
《沈阳市物业服务招标投标管理办法》业经市政府法制办审查批准(沈政法备字2017年第01号)，现印发给你们，请认真贯彻执行。
2017年1月24日
沈阳市物业服务招标投标管理办法
第一章总则
第一条为了规范我市物业服务招标投标活动,保护招标投标当事人的合法权益,促进物业服务市场的公平竞争,根据《中华人民共和国招标投标法》、《沈阳市物业管理条例》等法律、法规和规章等规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内非政府采购类的物业服务招标投标活动及其监督管理。
第三条市房产局是本市物业服务招标投标活动的行政主管部门。区、县(市)房产管理部门负责本辖区内物业服务招标投标活动的监督管理工作。
第四条住宅、商住两用建筑、与住宅同一物业管理区域内的非住宅及分割出售的非住宅，其前期物业管理应当通过公开招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。多层建筑总建筑面积少于2万平方米、单栋高层建筑总建筑面积少于1万平方米、多层高层混合建筑总建筑面积少于2万平方米的新建物业项目或投标人少于3人的，经区、县(市)房产管理部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
第五条物业服务招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第二章招标
第六条本办法所称招标人是指依法提出物业服务招标项目并组织招标的建设单位、业主大会及其他拥有物业所有权的法人或组织。任何单位和个人不得将招标项目化整为零规避公开招标或为不具备投标资格的物业服务企业创造投条件。
第七条前期物业服务招标投标应当在下列规定时限内完成：
(一)现售项目应当在现售前30日完成；
(二)预售项目应当在取得《商品房预售许可证》前完成。
第八条招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。
第九条招标人自行组织招标活动的,应当具备下列条件:
(一)具有法人主体资格；
(二)具有物业管理相关专业人员；
(三)具有自行编制招标文件、对投标人进行资格评定和组织评标的能力；
(四)具备有招标经验的工作人员；
(五)法律、法规和规章规定的其他条件。
第十条招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件不得含有倾向或排斥潜在投标人的内容。招标文件应当对投标文件的规格、格式等方面作出说明，对招标人和招标项目的情况进行明确阐述，对投标人的商务部分、技术部分和资信部分提出具体要求并确定评标标准和方法。
第十一条招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前，到物业所在地的区、县(市)房产管理部门办理物业服务招标备案。
第十二条建设单位作为招标人的，办理物业服务招标备案时应当提供以下材料：
(一)工商营业执照；
(二)招标项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证；
(三)物业管理区域划分意见书；
(四)物业管理用房证明；
(五)招标文件；
(六)招标公告或投标邀请书；
(七)委托代理机构的应当提供招标代理委托合同；
(八)法律、法规和规章规定的其他材料。
第十三条业主大会作为招标人的，业主委员会办理物业服务招标备案时应当提供以下材料：
(一)业主大会关于选聘物业服务企业的决议；
(二)业主委员会备案证明；
(三)与代理机构签订的招标代理委托合同；
(四)法律、法规和规章规定的其他材料。
社区居委会代行业主委员会职责的，应当出具街道办事处的备案证明。
第十四条区、县(市)房产管理部门应当在3个工作日内完成物业服务招标备案手续并出具备案回执。
第十五条招标人在办理招标备案前，应当委托物业服务质量与价格评估机构(以下简称“评估机构”)测算物业服务价格，并作为物业服务招标投标标的物的拦标价。拦标价由成本和利润构成，应当作为招标公告和投标邀请书的要件，对所有投标人公开。
第十六条业主大会作为招标人的，应将业主大会选聘物业服务企业决议中的物业费价格作为拦标价。
第十七条招标人应当持区、县(市)房产管理部门出具的备案回执到市房产局办理网上招标公告。公告期不少于7日。
第十八条招标公告应当载明以下主要事项：
(一)招标人的名称、地址、联系方式；
(二)招标项目的名称、地址、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况；
(三)拦标价；
(四)投标资格条件和投标截止时间；
(五)投标人报名地点、期限以及获取招标文件的途径；
(六)法律、法规和规章规定的其他事项。
第十九条公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标人进行资格预审。实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
资格预审文件一般应当包括下列内容：
(一)预审申请书格式和申请人须知；
(二)申请投标物业服务企业的资质等级证书、营业执照复印件；
(三)主要管理业绩的证明材料，技术装备和财务状况；
(四)拟派出项目负责人和主要管理人员的简历、资格和业绩等证明材料。
第二十条招标公告期满后，投标人超过10人的，招标人可以实行投标资格预审，并从预审合格的投标人中选择不少于5人参与竞标。招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
第二十一条招标公告期满后，投标人少于3人的，招标人可以采用协议方式选聘物业服务企业。采用协议方式选聘物业服务企业的，由招标人向1个具备承接招标项目能力、信用良好的物业服务企业发出投标邀请书。投标邀请书应当载明本办法第十八条规定的事项。
第二十二条招标人在发布招标公告或发出投标邀请书后，发出招标文件。招标文件的发出时间不得少于2日。
编制投标文件的时间一般不少于20日。招标人和所有投标人协商一致可以提前开标。
第二十三条招标人对已发出的招标文件予以澄清或修改的，应当于提交投标文件截止时间前15日，以书面形式通知所有的招标文件收受人。澄清或修改的内容应作为招标文件的组成部分。
第二十四条招标人根据项目的具体情况，可以组织招标文件收受人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等材料。对招标文件收受人提出的疑问，招标人应当予以澄清，并以书面形式发送给招标文件收受人。
第二十五条招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的其他情况。
第二十六条在前期物业管理期间，发生提前终止前期物业服务合同情况时，物业交付使用未达到50%的，建设单位应当按照原服务标准和物业费价格通过招标方式重新选聘物业服务企业；达到50%的，应当由业主大会选聘物业服务企业。
第三章投标
第二十七条本办法所称投标人是指具备承接招标项目相应资质和能力要求的、响应物业服务招标并参加投标竞争的物业服务企业。
第二十八条投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的要求和条件做出响应。投标人对投标文件有疑问的，应当书面向招标人提出。
第二十九条投标文件应当包括以下内容：
(一)投标函。包括管理目标及其他履约承诺等。
(二)商务部分。物业服务收费报价。
(三)技术部分。包括物业管理服务实施方案、服务内容和标准、组织管理机构框架、管理人员配置及管理制度等。
(四)资信部分。包括物业服务企业的信用状况、管理业绩及获奖证明等。
第三十条投标人应当于招标文件确定的提交投标文件截止时间前将投标文件密封送至开标场地。
第三十一条投标文件有下列情形之一的,视为无效:
(一)逾期提交的；
(二)提交时未密封的；
(三)密封处无投标人的法定代表人或拟担任标的物项目经理签字和企业公章的；
(四)法律、法规和规章规定的其他情况。
第四章开标、评标和中标
第三十二条开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，由招标人主持。
第三十三条开标应当按照下列程序进行：
由投标人推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标价格等内容。
第三十四条招标人代表和物业管理评标专家(以下简称“评标专家”)组成评标委员会负责评标活动。评标委员会成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的评标专家不得少于成员总数的三分之二。
与招标人和投标人存在利害关系的评标专家不得进入评标委员会；已经进入的应当更换。
第三十五条评标应当在保密的情况下进行。评标方法一般应采用综合评估法。招标人可以参照市房产局制定的示范文本制定综合评分表。招标人根据招标文件确定的评标方法，在开标之日前制定具体评分标准。评分标准应当按照综合评分表规定的内容，采取百分制的方法，合理确定技术部分、商务部分、资信部分和现场答辩等各项内容的比重和分值。
第三十六条评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告。评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述理由的，视为同意评标结论。评标委员会应当对此作出书面说明。
第三十七条因投标人不符合投标条件或投标文件无效导致不符合开标条件的，招标人应当重新组织招标。
第三十八条经评标委员会评审，排名第一的投标人应当作为中标人。中标人放弃中标的，招标人应当重新组织招标。
第三十九条招标人应当保存招投标过程中的书面材料包括招标文件、中标物业服务企业的投标文件等，以及采集的开标、评标全程影音资料。
第四十条评标结束后3个工作日内，招标人与中标人应当到原物业服务招标备案机关办理中标备案手续。完成中标备案后，招标人向中标人发出中标通知书，并在中标通知书发出后3日内与中标人签订物业服务合同。中标人的投标文件应当作为物业服务合同的附件。
第四十一条评标结束后3日内，招标人应当到市房产局办理网上公示。公示内容包括项目的招标文件、拦标价测算报告和中标物业服务企业投标文件中的主要事项。
第四十二条中标企业未按招投标文件要求与招标人订立物业服务合同的，将作为不良信用记录记入企业信用信息档案。
第五章附则
第四十三条单一产权人的物业项目拟采用招标投标方式选聘物业服务企业的，可参照本办法执行。
第四十四条评标专家、代理机构和评估机构的具体管理办法由市房产局另行制定。第四十五条本办法自2017年1月20日起施行，有效期至2018年12月31日。
