三山借力高铁推开新空间陈村如何进入“南站时间”？
2015-07-31
三山科创中心是三山新城全新规划定位后推出的首个项目，也是区域首个大型商业项目。南方日报记者丁铨摄
如果驱车沿着港口路从三山开往广州，在略显寂寥的道路两侧，会看见一连串颇为“高大上”的建筑：丰树国际创智园、保利、中海、虹港国际、瀚天—禾仰广尝三山科创中心……这些项目中，不乏行业巨鳄。
毗邻广州南站，与广州一河之隔的区位优势，是三山众所周知的核心竞争力。当“广州南站经济圈”即将成为大华南地区经济重心的格局渐明，过去10年里，经历过物流港到都市产业集聚区定位调整的三山，在多轮城市投资的强势驱动下，即将迎来一个城市经济新时代。
“我们相信，三山的未来不会比珠江新城差。”丰树国际创智园市场副总监莫英华说。
同样离广州南站不远的顺德陈村，对接南站的工作方兴未艾。从地缘上看，在顺德北部三镇中，陈村与广州南站的距离最近，处于融入广佛都市圈“桥头堡”的战略要位。接下来，陈村如何与三山一样进入“南站时间”？
路桥通了来往实现“零距离”
沿港口路向南，仅需5分钟便可到达广州南站的三山新城。但在2010年之前，三山是做不到5分钟到达南站的。三山与广州南站仅一河之隔，为了打破地域掣肘，快速借力广州南站发展，三山新城投掷重金先后建成了海怡大桥、三山东桥、魁奇路东延线三山段、环岛西路、涌源南路、环岛北路、港口路、环岛南路、科技创意产业园道路、河堤公园一期、二期等项目。
如今，三山的交通优势愈发突出，不仅5分钟车程就能到达广州南站。据三山新城方面相关负责人介绍，在未来3年至5年内，三山新城的基础设施和环境建设的投入将超过100亿元，加上各大生活配套的投用，整个三山的城市配套会发生巨大的变化。
100亿元的投入中，包括南海新交通和佛山地铁2号线等。除海怡大桥外，未来三山向东还有望新增3座连接广州的大桥等交通设施。
交通是三山新城对接广州南站的重要环节。回过头来看陈村，同样与广州南站一水之隔，2013年就已传出顺德要建海华大桥连通广州南站，在人们的千呼万唤中，却一直未曾动工。与三山新城的快速对接相比，陈村与广州南站的对接，仍需努力。
“我曾专门去现场走了一趟，目前从陈村到广州南站，要不就走105国道，要不就经过白陈路到魁奇路东延线再拐向海怡大桥，这两种走法基本都要花上超30分钟。”陈村镇委书记陈仲贤坦言。
可喜的是，在今年6月11日，顺德启动了北部片区一体化战略，发布9大项目中，有5个就涉及到陈村。此次公布的佛陈路东延线、海华大桥工程和文登路改造工程，则有望解决陈村对接广州南站的交通瓶颈。前者起点位于佛陈路陈村大桥北岸引道，终点接入广州南站双涌路，主线总长3.8公里，城市主干路，双向六车道。预计年内开工建设，2018年完成建设。
而文登路改造目前只差南海林岳大道约2公里未实施，经与南海区积极沟通，已确定改路段配合2号线同步推进建设。实施后可直接通过海怡大桥接入广州南站。陈村5分钟可到达广州南站的梦想即将成为现实。
规划先行冲击广州西南门户
便捷的交通给三山新城带来了快速的发展。南北走向的港口路齐聚丰树国际创智园、保利西雅图、三山科创中心、虹港国际时尚文化产业创意港四大重点项目，并均已初具规模。
快速的交通设施建设的背后，是三山新城先行的规划，通过精细开发给这座新城注入了发展潜力与动力。在莫英华看来，三山之所以会发展如此之快，很重要的原因是政府对规划有较强的控制力，可以站在高起点上对其进行通盘考虑和整体规划。
为了利用广州南站来进行新城开发，三山在2008年之后的规划中，就对科技创意、商贸服务、会展等产业多有考虑。在新城管委会成立后的五年，三山进行过不下十次的大小规划研讨和定位调整，最终发展都市型产业成为三山的定位。
2012年2月，新加坡丰树集团落子三山新城，是该集团在中国的战略投资物业。细心的人会发现，丰树购得该地块的时间，正是广州土地市场低迷的时候。彼时，广州南站地块数次出现取消出让和流拍的现象。丰树集团为何会选择三山？
“其实一开始我也有点不明白，为什么选在这里。”莫英华说。丰树国际创智园，是新加坡丰树集团在中国的战略投资性物业。2012年2月，丰树集团正式入驻。
但莫英华后来发现，三山与广州南站仅一河之隔，但地价却属南站商圈价格洼地。更难得的是，从桂城到南海，对三山新城的规划建设非常重视，建设标准高且基础设施按计划推进。以绿化为例，三山新城共规划了8处城市级公共绿地，加上各类型的见缝插绿，累计新增及改造绿化总面积高达140万平方米。
区位优势、价值洼地、高标准的规划与执行，三者叠加，便有了丰树集团的入驻。
三山新城的做法值得陈村借鉴。事实上，作为顺德最接近广州南站的区域，三山能做到的陈村亦可以做到，甚至做到更好。作为老牌的专业镇，陈村以花闻名于世，靓丽的城市环境，吸引了众多广州人的目光。据悉，目前，在陈村购房的八成是广州客。
在解决了与广州南站的对接问题后，陈村藉此或可率先作出广佛同城模式的新探索。
华南理工大学建筑学院城市规划系主任王世福说，陈村或许可以通过在城市规划、基础设施、产业发展等各方面的完全对接，形成“像一个城市却不是一个城市”的运行。这种模式类似于美国洛杉矶模式。大洛杉矶实际上是许多市镇组成的都市圈或都市群，当地居民之间或有不同市镇的概念，但各市镇之间在城市规划、基础设施、产业发展、市民生活等各方面完全融为一体，没有明显界限。
“陈村或许可以成为广州西南门户，引领广州南站片区的发展。”王世福说。
顺德陈村镇与南海区桂城三山新城近两年来部分地块成交情况
南海区桂城三山新城顺德区陈村镇
2014年11月
南海区桂城街道三山新城环岛南路南侧、港口路西侧地段，保利华南实业有限公司64702万元竞得。顺德区陈村镇岗北伟业大道以南、国通大道以北地块，2014年1月广东宏泰国通地产有限公司60824万元竞得。
2014年1月
三山新城港口路东侧佛山创智新城DS-02-05地段，中海千灯湖房地产开发有限公司（项目：中海万锦熙园花园），104505万元竞得。顺德区陈村镇白陈路以西申菱空调及周边地块，2014年7月29日佛山仕景铭投资有限公司（三盛宏业）41094万元竞得。
2015-06-24三山科技创意产业园SS-C06-01地段2353万元成交2015年至今暂无
2015年1月15日，桂城街道三山新城E26街区地段410万元成交。
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无桥陈村地块成交数还在搁浅
根据南海区、顺德区国土部门已公布的官方信息显示，今年1月至今，南海区桂城街道三山新城共有两个地块找到“娘家”，而顺德区陈村镇没有出现地块交易信息。
当三山新城、陈村镇都打出对接广州南站，承接广州南站高铁经济圈辐射的标语时，已经有海怡大桥对接广州南站的三山新城继续发热发亮，继续吸引广州客来置业，而多年来还在图纸上勾勒的海华大桥，让广州客对陈村多了些疑虑。
地产巨头在三山新城推行“住宅先行”
2012年2月，新加坡丰树集团落子三山新城，作为该集团在中国的战略投资物业。细心的人可以发现，丰树购得该地块的时间，正是广州土地市场低迷的时候，甚至广州南站地块数次出现取消出让和流拍的现象，有人曾因为如此非常不看好三山新城发展前景。
实际上这种说法并非没有根据，因为受到各种因素影响，2014年佛山卖地收入遭腰斩，跌幅居全国300城之首，但是作为南海区距离广州南站最近地域，去年11月保利华南实业有限公司高调在三山新城购置64702平方米地块，不仅是南海区断供半年复出的首宗商住地块，也是保利在三山新城片区拿下的第二宗商住地块。
“这块地很可能会成为千灯湖保利西雅图板块的延续，预计保利会在西雅图的基础上做一些改善型的产品，毕竟旁边有五星级酒店的配套。”佛山汇诚鸿图地产顾问有限公司董事长刘世恩介绍，像桂城三山新城这种区域，因为有海怡大桥对接广州南站，其“住宅先行”理念是非常可取的。“现在有很多新城、新区都争相上马写字楼，结果导致白天有人，晚上冷清的窘境，在三山新城目前产业发展初期，把住宅先做起来，会把整个区域带活，会把人气聚集起来。”
事实上，在佛山“松限”后，广州客更是大举涌进三山新城楼盘。保利西雅图项目松限后广州客比例攀升至八成以上。“近几年，三山新城凭借邻近广州南站优势，不仅吸引了保利，还吸引了中海、丰树等诸多开发商进驻。”佛山市领先丰地产总经理助理李华宇认为，相较于广州，三山新城平均2300元/平方米的楼面价价格洼地明显，凭借海怡大桥直通广州南站仅4公里的优势，会源源不断地吸引广州客前来置业。
另外不得不关注的是，三山现在是南海区国有土地连片资源相对集中之地，政府得以对规划有较强的控制力，可以站在高起点上对其进行通盘考虑和整体规划，其现在规划的产业将以科技、金融、商贸等为主，符合当下创新驱动发展、二产向三产转型发展的需求，这也引爆了当地土地交易卖点。
交通设施制约陈村地价“上限”
一个地区区域价值有多少，最显著表现为土地价值近期价值和远期发展潜力：因为各种经济活动和生活活动对房地产位置都都有所要求，房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响，尤其是城市土地，其价格高低几乎由位置优劣所决定。
从这个角度来看，坐拥已通车的海怡大桥的三山新城区域价值潜力非常高，甚至在近期顺德北部片区一体化进程中，陈村镇党委书记陈仲贤表示在海华大桥尚未通车前，陈村直通广州还得依赖海怡大桥。”陈村东部紧邻广州番禺，镇政府至南站7公里，但事实上从陈村前往南站并不方便，目前东南部需要绕道105国道，东北部要从南海林岳穿过很窄的乡道才能经海怡大桥去南站。另外文登路尽头距海怡大桥仅2公里，东延线直接到海怡大桥，改造通车后，陈村北部去广州将更加快捷。”
虽然陈村镇靠近广州南站一侧，已有万科四季缤纷、绿地国际花都等楼盘，这些楼盘都号称有六成住户都是广州客，但是如今还需30分钟绕道才能进入广州南站的地域的现实，不得不让一大批广州人对来陈村置业产生疑虑。
“陈村的绿地国际花都、万科四季缤纷、太平洋国际楼盘，与三山新城的保利西雅图、中海万锦熙岸属于两年来推出的新货，但是绿地国际花都、太平洋国际均价都在9000元/平方米左右，保利西雅图和中海万锦熙岸均价都在13000元/平方米。”李华宇坦言，从交通设施、区域规划的完善度来看，三山新城现在还是广州客关注的第一个焦点，也因为如此，地产商们敢将楼价提高。
实际上南海区、顺德区国土部门的数据也验证了外界对三山新城和陈村镇现阶段投资价值的判断：今年1月至今，南海区桂城街道三山新城共有两个地块找到“娘家”，而顺德区陈村镇没有出现地块交易信息。
纵深
项目扎堆
三产将成首要突破口
在珠三角专业镇经济丛林中，陈村是少有的三次产业发展相对协调均衡的区域，除了花卉业久负盛名外，该镇制造业的占比超六成，而商贸、物流、会展等现代服务业也颇具特色。
陈村镇委书记陈仲贤说，近年来，陈村提出打造广佛都市圈城央花园的战略目标，结合顺德北部一体化战略，陈村将进一步强化对三次产业的加速推进，其中城市服务业将成为重点突破的领域。
陈仲贤介绍，围绕花卉的镇域特色，陈村拟在四季酒店以东往绀现方向，沿佛陈路与文登路交汇处约400亩地块，借助花卉世界4A级景区影响，以点带面打造1个花海、2个花村，将整个片区打造成旅游文化休闲区域。同时计划引入，集演艺中心、集群式商业、写字楼等功能于一体的南国之花项目。他表示，陈村将以太平洋项目为基础，拟在广州地铁7号线吴家围陈村站点，采用“CBD+TOD”的发展模式，建设以站台交通为导向的中央商务区。“在靠近广州南的东南部片区，以太平洋项目为基础，拟在广州地铁7号线吴家围陈村站点，采用‘CBD+TOD’的发展模式，建设以站台交通为导向的中央商务区。”
陈仲贤还透露，以国通物流城为基础，陈村的北部将依托普洛斯、上海畅联等知名物流企业，将岗北工业区打造为集物流总部基地、金融结算服务、电子商务、品牌折扣店，以及与相关产业功能配套的现代化物流金融区。
本版撰文：南方日报记者刘嘉麟尹辅华张素圈本文来源：南方日报。更多精彩内容请登录南方网(http://www.southcn.com)
